晚報記者 俞佳 張駿斕 報道 製圖 鄔思蓓
  繼李嘉誠撤資內地之後,曾誓言佈局大上海的潘石屹也開始拋售上海項目。關於“中國房地產泡沫”的猜測再度引發外界關註。昨天,潘石屹在微博上表示:“買進賣出很正常,大家千萬別過度解讀。 ”
  大佬逃離
  “潘石屹開始拋售上海項目了。 ”近日,有媒體曝出,SOHO中國正為上海三個項目尋找買家,其中包括虹口區的兩個商業項目以及靜安區的一個商住兩用項目。
  自2009年從摩根士丹利手中接下上海靜安區銅仁路的東海廣場後,潘石屹便大張旗鼓地進軍上海,先後完成了南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、虹橋CBD、四川北路、徐家匯、浦東等上海核心商業區的佈局,上海項目數量一度超過北京大本營。在今年的中報業績說明會上,潘石屹宣佈公司商業模式已成功轉型為持有。
  此次拋售上海項目的舉動,自然引起外界廣泛議論。其中一種流傳頗廣的猜測是:“潘石屹或在效仿李超人,逃離上海。 ”此前,“華人首富”李嘉誠旗下的長江實業以及和記黃埔相繼宣佈拋售百佳超市、上海陸家嘴東方匯經中心寫字樓、廣州西城都薈廣場和停車場,涉及金額約為410億港元。而在變賣房產項目之後,本月李嘉誠再度出售其在A股的唯一上市公司股份,讓“逃離”的情緒愈加濃烈,也讓外界對市場更加擔憂。
  對於李首富的拋售舉動,萬科董事會主席王石曾在微博表示:“精明的李嘉誠先生在賣上海等地的物業,這是一個信號,小心了! ”
  值得註意的是,萬科也在近期被傳出沽售浙江公司股權的消息。
  據第一財經日報報道,浙江產權交易所的掛牌信息顯示,萬科旗下子公司上海萬科房地產有限公司,以4.3億元的價格,掛牌轉讓其持有的浙江萬科南都房地產有限公司40%股權。他們對入股的買家要求很高,需一次性付出30.26億元的資金。資料顯示,浙江萬科南都房地產有限公司成立於1995年,目前股權結構為上海萬科房地產有限公司持股80%,浙江墅都投資管理有限公司持股20%,而浙江墅都是萬科2012年剛成立的全資子公司。今年5月和10月,萬科南都先後收購濱江集團杭州項目50%股權和杭州大家房產錢江新城項目50%權益。
  業內人士表示,對於萬科來說,在單個項目上找人合作還是有的,但整個公司出售股權還十分罕見,背後原因不得而知。
  萬科公司表示,上海萬科房地產有限公司掛牌轉讓其持有的浙江萬科南都房地產有限公司40%股權,主要是為探索引入財務投資人,通過合作將事業做得更大。萬科將繼續保留對該子公司的控股權,項目也將繼續由萬科操盤,使用萬科品牌。
  東退西進
  與地產大佬拋售內地項目形成鮮明的對比的是他們在海外的大手筆收購,“重心西移”成為了李嘉誠等富豪們的投資戰略。
  11月6日,歐盟委員會最新公佈確認,就和記黃埔以8.5億歐元收購西班牙電訊愛爾蘭業務交易作出深入調查。壟斷調查的背後,是李超人“抄底歐洲”的宏圖。
  2010年,李嘉誠長子李澤鉅斥資58億英鎊買下了英國電網業務,此後又耗資24.1億英鎊收購了英國水務公司。今年7月,李澤鉅又以6.45億英鎊收購英國配氣網絡WWU,三項業務的企業價值超過125億英鎊。短短兩年時間內,長江集團就一躍成為英國最大的單一海外投資者。英國媒體驚呼:“李澤鉅幾乎買下了整個英國! ”
  全球金融危機以來,李嘉誠家族也在歐洲其他國家大舉抄底,先後購入歐洲多項基建和電訊資產,如以13億歐元收購奧地利3G通訊業務、97億港元購入荷蘭能源公司等。
  據報道,2010年以來,長和系在全球市場完成的11筆大收購大多位於歐洲市場,並出售或減持亞太地區回報率偏低的資產。
  潘石屹此次出售上海項目的舉動也被外界解讀為效仿李嘉誠的“西進計劃”。今年6月,由SOHO中國首席執行官、潘石屹夫人張欣牽頭的地產開發商財團以7億美元購得位於美國紐約通用大廈40%股權。據透露,張欣在前不久曾揮金2600萬美元買下了位於曼哈頓東74街的一座建於19世紀的住宅樓。
  王石坐鎮美國後,萬科也在有條不紊地推進“出海”計劃。今年2月,萬科宣佈以1.75億美元與美國鐵獅門公司合作開發舊金山一個豪華公寓項目。此外,萬科還參與投資了新加坡等地的項目。
  事實上,“走出去”的並不只有這幾位大佬。從2012年開始,中國開發商紛紛“出海”,今年更是迎來了爆髮式增長。
  8月,萬達宣佈在倫敦建造酒店的計劃;10月初,綠地集團以超過50億美元持有美國森林城公司70%股權,雙方共同開發位於布魯克林大西洋廣場的地產項目,這個價格也創造了中國房企海外投資的最高數額;幾天后,復興國際以7.25億美元買下紐約曼哈頓摩根大通第一大樓。
  業內人士指出,海外房地產市場的持續回暖是國內企業“走出去”的動力。同時,越來越多中國人選擇去海外置業,讓催熱了房企們的出海熱情。
  分散投資
  昨天,潘石屹在個人微博對沸沸揚揚的“撤資上海”進行瞭解釋。稱有媒體關於“SOHO中國模仿李嘉誠拋售上海3個項目”的解釋是錯誤的。 “開門做生意,買進賣出很正常,大家千萬別過度解讀。 ”
  對於出手原因,他表示,SOHO中國在上海投資近500億元,占SOHO總量75%。因同時看好北京上海未來的市場,正在優化投資、增大北京,達到兩地平衡。 SOHO是北京上海最大寫字樓開發商,擁有200萬平方米在建和建成物業。
  不過,有分析認為,SOHO中國之所以出售在上海的部分資產,就是因為擔心即將出現的寫字樓供應過剩的局面以及上海的房租下跌。
  第一太平戴維斯報告稱,上海甲級寫字樓租金在今年第三季度下跌0.3%至每平方米每天人民幣8.41元,未來供應攀升使業主信心備受影響,並由此考慮降租以穩定樓宇品質租戶。而由於宏觀經濟走勢趨緩,公司擴張辦公空間意願較弱,多以續租為主,此外也有公司考慮遷至次中心區域寫字樓,預計年底全市空置率將有所上升。受空置率上升影響,平均租金自第四季度起至2014年將持續走低。
  而SOHO中國在上海的發展並不順暢。據媒體報道,SOHO中國在上海總共投資開發了12個項目,有9個項目至今仍處在工地狀態,且大部分項目工程進展遲緩。上海資深業內人士薛建雄表示,遲遲未動工的原因主要在於SOHO看不到項目未來的收益。倘若這些項目建成之後零售,資金成本將會遠遠超出他們原本的預期。
  今年,SOHO中國還先後遭遇 “東八塊”的失守和外灘地王訴訟的失利。綜合各種原因,不難理解潘石屹的“灰心”。將發展重點轉回大本營北京,或是轉向海外市場,似乎也是其分散投資、多元戰略的“理想選擇”。
  今年9月,對於李嘉誠的接連拋售內地物業的消息,長實方面給出的解釋也是“分散投資”。
  長江實業董事郭子威表示,公司出於穩健的投資考慮,只是不把雞蛋都放在一個籃子里,“今天賣出去,明天價格合適還可能再買回來。國內外的投資機會同樣都在關註,只是目前到歐洲投資的機會更多。 ”郭子威解釋稱,相比之下,投資海外的資金要小於國內,且國內競爭十分激烈,而國外還沒這麼充分。而從未來的投資回報率看,歐洲的機會更多。 ”
  調控背景
  值得註意的是,SOHO中國拋售上海項目與“滬七條”出台的“前後腳”也讓人體會到了別樣意味。
  11月8日,上海市住房保障和房屋管理局發佈 《進一步嚴格執行國家房地產市場調控政策相關措施》,從七個方面著手控制房價:落實各區縣房價調控目標責任制;增加住房用地供應;進一步完善“四位一體”、租售並舉的住房保障體系;進一步嚴格執行差別化的住房信貸政策;嚴格執行差別化住房稅收政策;從嚴執行住房限購政策;加強房地產市場監管。
  樓市持續“量價齊升”,接連傳遞調控信號,不禁讓人想到“樓市泡沫前夜”、“大佬集體出逃”等畫面。
  而在過去的採訪中,張欣便毫不掩飾自己對中國樓市缺乏信心,認為中國的住宅地產投資已經走到終點,商鋪和購物中心的供應量太大,只有寫字樓是唯一發展良好的一塊。
  潘石屹在今年的中期業績會上也表示,從長遠看,非常看好中國經濟,但目前的政策形勢太不明朗,“一會兒說要出台刺激政策,一會兒說要出台緊縮政策”。另一方面,土地市場競爭越來越激烈,價格不斷攀升,市場回報空間越來越小。
  持續的調控和高昂的地價或也是 “李嘉誠們”西進計劃的重要原因。
  李嘉誠在去年8月表示,歐洲投資環境穩定、法律制度健全、資產質量較高,近幾年正是投資好時機。
  21世紀不動產上海區域市場研究部羅寅申表示,近期統計局公佈70個大中城市房價指數漲幅,其中北京、深圳、上海等一線城市房價同比上漲明顯,同比漲幅20%以上,在年初各地已制定房價控制目標下,政策面顯然出現收緊信號。而隨著北京、深圳陸續出台新一輪的相關收緊政策後,上海出台新一輪調控措施更多體現了對應樓市價格過熱格局下,管理層方積極的態度及立場。
  “政策收緊更多會對於當下盲目購房情緒的降溫,一定程度上影響了部分購房者的觀望情緒。 ”但他同時認為,這隻是臨時性政策,對樓市的作用較為有限。
  (原標題:地產大佬把“雞蛋”放到國外)
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